Hinterliegergrundstücke: Rechtslage jetzt eindeutig?

Der Grundsatz:

Gemäß § 131 Abs. 1 BauGB ist der beitragsfähige Erschließungsaufwand auf die erschlossenen Grundstücke zu verteilen. Dies betrifft bei Anbaustraßen in erster Linie die unmittelbar an die Anlage angrenzenden Grundstücke (sog. Anliegergrundstücke). Unter bestimmten Voraussetzungen kommt der Erschließungsvorteil aber auch Grundstücken zugute, die nicht unmittelbar anliegen, sondern durch ein anderes Grundstück von der Erschließungsanlage getrennt sind (sog. Hinterliegergrundstücke).

Der Fall:

Der aktuellen grundlegenden Entscheidung liegt die Erhebung von Erschließungsbeiträgen für die Herstellung der Erschließungsanlage „Am H…berg“ zugrunde: Die für mehrere Grundstücke in Anspruch genommene Klägerin ist Eigentümerin (u.a.) der Grundstücke mit den Fl.Nrn. 169/10 und 169/11, die im räumlichen Geltungsbereich eines ein reines Wohngebiet festsetzenden Bebauungsplans gelegen sind. Beide Grundstücke grenzen an den „H…weg“, sie sind gemeinsam umzäunt und werden als Pferdekoppel genutzt. Das Grundstück 169/11 grenzt zusätzlich an die Erschließungsanlage „Am H…berg“. Im Mittelpunkt des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens steht die Frage des Erschlossenseins des Flurstücks 169/11 als Hinterlieger.

Die rechtlichen Fragen:

Gehört das Flurstück 169/10 wegen der einheitlichen Nutzung mit dem Flurstück 169/11 zum Kreis der erschlossenen Grundstücke, weil aus Sicht der übrigen Beitragspflichtigen „die Grundstücksgrenze verwischt“ und die beiden Flurstücke deshalb als ein Grundstück erscheinen?

 Muss zwischen sogenannten gefangenen und nicht gefangenen Hinterliegergrundstücken differenziert werden? Kann bei Letzteren ein Inanspruchnahmevorteil nur angenommen werden, wenn hinreichende Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass die abzurechnende Straße auch vom Hinterliegergrundstück aus ungeachtet dessen eigener Anbindung in Anspruch genommen wird? Oder muss ein solches Grundstück unberücksichtigt bleiben, wenn aufgrund rechtlicher oder tatsächlicher Umstände eindeutig erkennbar sei, dass es auf die Anbaustraße ausgerichtet sei, an die es unmittelbar grenzt?

Genügt eine bloße einheitliche Nutzung von Anlieger- und Hinterliegergrundstück für die Annahme eines Erschließungsvorteils? Ist diesbezüglich zu verlangen, dass sich der Wille des Eigentümers zur baurechtsrelevanten gemeinsamen Nutzung der Grundstücke über die einheitliche Nutzung hinaus in den tatsächlichen Verhältnissen hinreichend manifestiert? Reicht die einheitliche Nutzung als Pferdekoppel aus?

Die aktuelle Grundsatzentscheidung:

Ein Grundstück ist erschlossen, wenn ihm die Anlage in erschließungsbeitragsrechtlich relevanter Weise die Zugänglichkeit vermittelt

 „Gemäß § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist der beitragsfähige Erschließungsaufwand für eine Erschließungsanlage auf die durch die Anlage erschlossenen Grundstücke zu verteilen. Im Sinne dieser Vorschrift ist ein Grundstück erschlossen, wenn ihm die Anlage in erschließungsbeitragsrechtlich relevanter Weise, d.h. in einer auf die bauliche, gewerbliche oder vergleichbare Nutzbarkeit der Grundstücke gerichteten Funktion, die Zugänglichkeit vermittelt (…). Die durch die Anlage und die damit bewirkte Erreichbarkeit vermittelte bauliche oder gewerbliche Ausnutzbarkeit ist der Erschließungsvorteil, welcher die anteilige Auferlegung des hierfür notwendigen Aufwands rechtfertigt.
Fehlt es in dem vorrangig maßgeblichen Bebauungsplan an relevanten Festsetzungen, so ist ein in einem Wohngebiet gelegenes Grundstück durch eine Anbaustraße regelmäßig erschlossen, wenn sie die Möglichkeit eröffnet, mit Personen- und Versorgungsfahrzeugen an die Grenze des Grundstücks heranzufahren und es von dort aus zu betreten (…). Erschlossen sind danach die unmittelbar an die Anbaustraße angrenzenden, selbstständig bebaubaren oder gewerblich nutzbaren Grundstücke, die von der Anlage in der für die vorgenannte Nutzung erforderlichen Weise - gegebenenfalls nach Ausräumung bestehender, aber mit zumutbarem Aufwand zu beseitigender Hindernisse - erreicht werden können (…).“

Ein Hinterliegergrundstück ist erschlossen, wenn eine rechtlich gesicherte Zufahrt zu der Anlage besteht oder die Eigentümer der übrigen Grundstücke schutzwürdig die Einbeziehung des Grundstücks erwarten können. Eine vorhandene anderweitige Erschließung ist hinwegzudenken.

„Der Erschließungsvorteil ist jedoch nicht stets auf diese Anliegergrundstücke beschränkt, sondern kann sich ausnahmsweise auch auf Grundstücke erstrecken, die durch weitere Grundstücke von der Anlage getrennt sind (sog. Hinterliegergrundstücke). Dies ist zunächst der Fall, wenn das Hinterliegergrundstück durch eine dauerhafte, rechtlich gesicherte Zufahrt mit der Anlage verbunden ist. Doch auch ohne eine solche Zufahrt kann ein Erschlossensein des Hinterliegergrundstücks anzunehmen sein, wenn die Eigentümer der übrigen Grundstücke nach den bestehenden tatsächlichen Verhältnissen schutzwürdig erwarten können, dass auch ein Grundstück, dessen Erschlossensein nach der bebauungsrechtlichen Situation zu verneinen wäre, in den Kreis der erschlossenen Grundstücke einbezogen wird und sich so die Beitragslast der übrigen Grundstücke vermindert. Dies ist der Fall, wenn entweder das Hinterliegergrundstück zwar durch ein selbstständig bebaubares Anliegergrundstück desselben Eigentümers von der Erschließungsanlage getrennt, jedoch tatsächlich durch eine Zufahrt über dieses Grundstück mit der Anlage verbunden ist, oder wenn bei Eigentümeridentität Hinter- und Anliegergrundstück einheitlich genutzt werden (…).

Die Annahme eines Erschlossenseins durch diese Straße gemäß § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB scheidet nicht bereits deshalb aus, weil das Grundstück unmittelbar an andere Erschließungsanlagen, nämlich den „E...weg“ und den „H...weg“, grenzt. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts steht der Annahme der Erschließung eines Hinterliegergrundstücks nicht entgegen, dass dieses gleichzeitig eine Zufahrt zu einer anderen Erschließungsanlage besitzt; eine derartige bereits vorhandene Erschließung ist vielmehr hinwegzudenken (…). Insoweit ist es daher unerheblich, dass der Grundstückseigentümer die zusätzliche Erschließung, insbesondere wenn er sein Grundstück schon abschließend bebaut hat, nicht selten als überflüssig oder gar lästig empfindet. Eine solche individuelle und situationsgebundene Betrachtungsweise ist nicht maßgeblich dafür, ob eine (weitere) Erschließungsanlage auf die bauliche oder gewerbliche Nutzbarkeit eines Grundstücks allgemein von Einfluss ist. Es kommt vielmehr allein darauf an, ob die Zweitanlage dem Grundstück durch die - von der tatsächlichen Nutzung unabhängige - Möglichkeit der Inanspruchnahme eine prinzipiell bessere Qualität der Erschließung im bebauungsrechtlichen Sinne vermittelt (...). Dem schutzwürdigen Interesse des Grundstückseigentümers wird hinreichend dadurch Rechnung getragen, dass an die Zweit- keine geringeren Anforderungen als an die Ersterschließung gestellt werden (…) sowie durch die Möglichkeit der Gemeinde, mehrfach erschlossenen Grundstücken eine Vergünstigung in Form einer sog. Eckgrundstücksermäßigung zu gewähren (...).“

Keine Unterscheidung zwischen sog. gefangenen und nicht gefangenen Hinterliegergrundstücken

 „Das Erschlossensein scheidet darüber hinaus … nicht deshalb aus, weil das Flurstück 169/10 nicht nur bereits anderweitig erschlossen, sondern auch weder durch eine Zufahrt mit der Anbaustraße verbunden noch sonst erkennbar auf diese ausgerichtet ist.
Die Annahme, ein lediglich einheitlich mit dem Anliegergrundstück genutztes Hinterliegergrundstück, das bereits anderweitig erschlossen, daher nicht „gefangen“ und auch tatsächlich nur auf „seine“ Anbaustraße ausgerichtet ist, könne von vornherein nicht in die Verteilung des beitragsfähigen Erschließungsaufwands einbezogen werden, begegnet mit Blick auf das in Art. 3 GG verankerte Gebot der Belastungsgleichheit Bedenken. Dieses beansprucht wegen der durch § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB bedingten unmittelbaren Auswirkungen der (Nicht-)Einbeziehung eines Grundstücks auf die Beitragsbelastung aller anderen Grundstücke besondere Geltung. Die gleichheitswidrigen Auswirkungen des vorgenannten Ansatzes zeigt beispielhaft der vorliegende Fall. Das Grundstück der Klägerin einerseits (Flurstück 169/8) und die unmittelbar daneben liegenden Flurstücke 169/12 und 169/13 zusammen andererseits liegen jeweils zwischen dem „E...weg“ und der Straße „Am H...berg“. Das Grundstück der Klägerin ist ebenso wie das Flurstück 169/12 zum „E...weg“ hin mit einem Wohnhaus bebaut; der südliche, zur hier abzurechnenden Anlage „Am H...berg“ hin gelegene Teil des klägerischen Grundstücks wird ebenso wie das benachbarte Anliegergrundstück 169/13 als auf das Wohnhaus ausgerichteter Garten genutzt. Beide Konstellationen unterscheiden sich somit nur durch die unsichtbar verlaufende Grenze zwischen den Flurstücken 169/12 und 169/13. Wäre diese maßgeblich und hinderte die Einbeziehung des (Hinterlieger-)Flurstücks 169/12, so wäre die Beitragslast der Klägerin trotz identischer Größe und Nutzung der Grundstücke ungefähr doppelt so hoch wie diejenige des benachbarten (Doppel-)Grundstücks. Die letztlich zufällige Aufteilung der einheitlich genutzten Fläche auf ein oder mehrere Grundstücke vermag eine solche Ungleichbehandlung ansonsten identisch gelagerter Sachverhalte auch bei grundsätzlicher Maßgeblichkeit des bürgerlich rechtlichen Grundstücksbegriffs indes nicht zu rechtfertigen (…).“

Aber: Nur eine beitragsrechtlich relevante bauliche, gewerbliche oder damit vergleichbare Nutzung kann die schutzwürdige Erwartungshaltung der übrigen Beitragspflichtigen begründen.

„Ist demnach an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten, der zufolge bei sog. nicht gefangenen Hinterliegergrundstücken eine einheitliche Nutzung mit dem Anliegergrundstück - zusammen mit der Eigentümeridentität - ein Erschlossensein im Sinne des § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB begründen kann, so genügt hierfür indes entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht jede Form einer gemeinsamen Grundstücksnutzung.
Die ausnahmsweise Einbeziehung eines Hinterliegergrundstücks in den Kreis der nach § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB beitragspflichtigen Grundstücke setzt voraus, dass die übrigen Beitragspflichten nach den im Zeitpunkt des Entstehens der sachlichen Beitragspflicht bestehenden tatsächlichen Verhältnissen schutzwürdig erwarten können, zu ihrer Entlastung werde auch das Hinterliegergrundstück an der Verteilung des umlagefähigen Aufwands teilnehmen. Dies ist bei einer einheitlichen Nutzung von Anlieger- und Hinterliegergrundstück der Fall, wenn und soweit sie aus Sicht der übrigen Beitragspflichtigen die gemeinsame Grenze gleichsam verwischt und die Grundstücke als ein (größeres) Grundstück erscheinen lässt, welches den Eindruck vermittelt, es könne mit einer erschließungsbeitragsrechtlich relevanten Wahrscheinlichkeit typischerweise mit einer Inanspruchnahme der Anbaustraße auch durch das Hinterliegergrundstück gerechnet werden (…).

Eine Einbeziehung auch des Hinterliegergrundstücks ist demnach zunächst nur dann gerechtfertigt, wenn überhaupt eine Nutzung vorliegt. Grundstücke, die brachliegen, können nicht zur Beitragspflicht des Hinterliegergrundstücks führen (…). Andererseits müssen die Grundstücke nicht gleichartig, sondern nur einheitlich genutzt werden; unterschiedliche Nutzungen können deshalb trotzdem einheitlich sein, wenn sie einander ergänzen.
Die einheitliche Nutzung von Anlieger- und Hinterliegergrundstück muss so beschaffen sein, dass sie die beschriebene Erwartung einer Inanspruchnahme der Anbaustraße auch durch das Hinterliegergrundstück rechtfertigt. Die vom Bundesverwaltungsgericht bislang in diesem Sinne entschiedenen Fälle lagen so, dass entweder die Grenze zwischen den beiden Grundstücken überbaut worden war (…) oder die jeweiligen Grundstücke einheitlich gewerblich genutzt wurden (…) oder das mit einem Wohnhaus bebaute Hinterliegergrundstück zusammen mit dem Anliegergrundstück einheitlich als Wohngrundstück mit zugehörigem Garten gestaltet war (…). Diesen Fällen war gemeinsam, dass die den Erschließungsvorteil vermittelnde bauliche oder gewerbliche Nutzbarkeit der Grundstücke (…) in dem für das Entstehen der sachlichen Beitragspflicht maßgeblichen Zeitpunkt bereits im Sinne einer grenzübergreifend einheitlichen Nutzung verwirklicht war.

Eine Nutzung als Pferdekoppel stellt angesichts der zulässigen Nutzung mit Wohngebäuden eine nur untergeordnete, vorübergehende Nutzung dar

Von derartigen Fallkonstellationen unterscheidet sich der hier vorliegende Fall dadurch, dass eine einheitliche, dem Erschließungsvorteil entsprechende bauliche, gewerbliche oder gleichartige Nutzung von Anlieger- und Hinterliegergrundstück im maßgeblichen Zeitpunkt nicht nur nicht umgesetzt, sondern - und dies ist entscheidend - nach den objektiven Umständen auch nicht absehbar war. Die derzeit einheitliche Nutzung der beiden nebeneinanderliegenden Baugrundstücke als private Pferdekoppel stellt - auch unter Berücksichtigung einiger untergeordneter, der Pferdehaltung dienender baulicher Anlagen - keine beitragsrechtlich relevante bauliche, gewerbliche oder damit vergleichbare Nutzung dar. Der gegenwärtige Grundstückszustand lässt offen, ob und wie die Fläche künftig bebaut wird. Beide Grundstücke können jedes für sich als Wohngrundstück genutzt werden. Für diesen Fall wäre nicht mit einer Inanspruchnahme auch der Erschließungsanlage des jeweils anderen Wohngrundstücks zu rechnen. Im Unterschied zu den bisher entschiedenen Fällen hat hier die Grundstückseigentümerin im maßgeblichen Zeitpunkt des Entstehens der Beitragspflicht nicht zu erkennen gegeben, dass sie von einer eigenständigen Bebauung jedes der beiden Grundstücke absehen will. Da aus der derzeit übergreifenden (Zwischen-)Nutzung als Pferdekoppel nicht gefolgert werden kann, die Eigentümerin wolle die beiden Grundstücke auch für Zwecke einer künftigen Bebauung einheitlich nutzen, können die Eigentümer der übrigen durch die Anbaustraße erschlossenen Grundstücke auch nicht schutzwürdig erwarten, dass das Hinterliegergrundstück in die Verteilung des beitragsfähigen Erschließungsaufwands einbezogen wird.

Der Umstand, dass die gegenwärtige unterwertige Nutzung der beiden Baugrundstücke angesichts der mit der Ausweisung als Bauland verbundenen Wertsteigerung mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit nicht von Dauer, sondern vielmehr zu erwarten ist, dass die Grundstücke zukünftig baulich genutzt werden, rechtfertigt auch im Hinblick auf dadurch etwa eröffnete Gestaltungs- bzw. Umgestaltungsmöglichkeiten keine abweichende Bewertung.“

Missbrauchsfällen mit dem alleinigen Ziel der Vermeidung oder Verminderung einer Erschließungsbeitragspflicht wird durch § 42 AO Rechnung getragen. Bei zwei vollwertigen Baugrundstücke fehlen tragfähige Anhaltspunkte für eine Umgehung der Beitragspflicht

„Zwar ist es vorstellbar, dass der Eigentümer eines unbebauten Anlieger- und Hinterliegergrundstücks deren beitragsrelevante Nutzung bis zu einem Zeitpunkt nach Fertigstellung und Abrechenbarkeit der Erschließungsanlage zurückstellt und damit eine Berücksichtigung des Hinterliegergrundstücks bei der Verteilung des Erschließungsaufwands vermeidet. Dies ist jedoch Folge seiner Dispositionsfreiheit. In deren Ausübung ist er insbesondere deshalb grundsätzlich frei, weil die Einbeziehung eines Hinterliegergrundstücks zusätzlich zu einem bebaubaren Anliegergrundstück nicht der Regelfall, sondern nur ausnahmsweise als eine Art „letzter Korrekturansatz“ für den Fall möglich ist, dass das Erschlossensein eines Grundstücks nach bebauungsrechtlichen Kriterien zu verneinen wäre, dies aber zu mit der Interessenlage - insbesondere dem Grundsatz der Belastungsgleichheit - billigerweise nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führen würde (…). Verbleibenden Missbrauchsfällen, beispielsweise einer Grundstücksteilung in zeitlicher Nähe zu einer Beitragserhebung mit dem alleinigen Ziel der Vermeidung oder Verminderung einer Erschließungsbeitragspflicht, wird durch § 42 AO … Rechnung getragen (…).

Vorliegend kommt hinzu, dass Anlieger- und Hinterliegergrundstück jeweils selbstständig bebaubar sind, es sich mithin um zwei vollwertige Baugrundstücke handelt. Unter diesen Umständen fehlen, wie bereits ausgeführt, tragfähige Anhaltspunkte für eine künftige einheitliche Nutzung und damit erst recht für eine Umgehung der Beitragspflicht.“

Unsere Hinweise:

Die Daten der vorgestellten Entscheidung und die dazu gehörenden Leitsätze finden Sie in unseren Tipps für die Praxis. In Ihrem Matloch/Wiens finden Sie die Erläuterungen zum Erschlossensein von Hinterliegergrundstücken bei Rdnrn. 851 ff., zum selbständig bebaubaren Hinterliegergrundstück und einheitlicher Nutzung mit dem Vorderlieger bei Rdnr. 853,  weitere Beispiele zur einheitlichen Nutzung zweier Grundstücke sowie zur Eigentümeridentität und den sich hierzu stellenden Einzelfragen bei Rdnr. 860, zum Straßenausbaubeitragsrecht s. Rdnr. 2163.

Unsere Tipps für die Praxis:

Exklusiv für die Bezieher des Matloch/Wiens Erschliessungsbeitragsrechts. Die Tipps für die Praxis tragen dazu bei, die schwierige Materie in den Alltag zu integrieren.

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