Genügt ein festgesetztes, aber nicht realisiertes Geh- und Fahrtrecht, um einen Hinterlieger zu erschließen?

Die Erschließung der Hinterlieger steht und fällt oft mit der Frage, inwiefern der Eigentümer des Hinterliegergrundstücks gesichert über das Anliegergrundstück zu seinem Grundstück gelangen kann. Liegt ein dinglich gesicherter Weg vor, ist die Frage unproblematisch. Aber wie sieht es aus, wenn der Anlieger zwar einen Weg sichern müsste – es aber nicht getan hat?

Der Fall (vereinfacht):

Der Kläger ist Eigentümer eines Anliegergrundstücks und wird zu einem Erschließungsbeitrag von 86.000 EUR herangezogen. Er trägt im gerichtlichen Verfahren vor, dass ein Grundstück in der Verteilung nicht berücksichtigt wurde, obwohl es als Hinterlieger erschlossen sei. Es habe zwar keine gesicherte Zuwegung, aber im Bebauungsplan sei ein Geh- und Fahrtweg über das Anliegergrundstück zum Hinterliegergrundstück festgesetzt. Damit sei es erschlossen und müsse ebenfalls bei der Verteilung berücksichtigt werden.

Die obergerichtliche Entscheidung:

Das Obergericht sieht das anders; das Hinterliegergrundstück ist nicht erschlossen.

Verhältnis von Erschlossensein und Beitragspflicht

„Nach § 39 Abs. 1 Satz 1 KAG [BW] werden durch eine Anbaustraße Grundstücke erschlossen, denen diese Anlage die wegemäßige Erschließung vermittelt, die das Bauplanungsrecht als gesicherte Erschließung für die bestimmungsgemäße Nutzung verlangt. Die Vorschrift des § 40 KAG [BW] regelt weiter, dass erschlossene Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile der Beitragspflicht unterliegen, wenn und soweit sie baulich, gewerblich oder in vergleichbarer Weise genutzt werden dürfen.

Mit diesen Vorschriften knüpft der Landesgesetzgeber erkennbar an die Systematik an, die bereits dem bundesrechtlichen Erschließungsbeitragsrecht (vgl. dazu § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB und § 133 Abs. 1 BauGB) zugrunde lag. Danach betrifft § 39 Abs. 1 KAG [BW] die sog. Verteilungsphase. Das Merkmal „erschlossen“ dient in diesem Zusammenhang der Abgrenzung zwischen den einer baulichen (oder erschließungsbeitragsrechtlich vergleichbaren) Nutzung nicht entzogenen Grundstücken, die von einer bestimmten beitragsfähigen Erschließungsanlage zumindest einen latenten Vorteil haben und denen deshalb Kostenanteile der Anlage zugeschrieben werden, und den Grundstücken, die keinen beitragsrechtlich relevanten Erschließungsvorteil haben. In der sog. Heranziehungsphase, auf die sich § 40 KAG [BW] bezieht, ist - weitergehend - die Frage zu beantworten, ob einem im Sinne des § 39 Abs. 1 Satz 1 KAG [BW] erschlossenen Grundstück ein aktueller Erschließungsvorteil vermittelt wird, der es rechtfertigt, von dessen Eigentümer jetzt einen Beitrag zu verlangen […].

Vor dem Hintergrund dieser Systematik ist zwar grundsätzlich von einer Deckungsgleichheit des Erschlossenseins im Sinne von § 39 Abs. 1 Satz 1 KAG [BW] einerseits und der Beitragspflicht des § 40 KAG [BW] andererseits auszugehen. In bestimmten Konstellationen kann sich jedoch aus § 40 KAG [BW] ein zeitliches „Fälligkeits“-Hindernis ergeben, das vorübergehend eine Beitragserhebung für ein nach § 39 Abs. 1 Satz 1 KAG [BW] erschlossenes Grundstück ausschließt. Dies ist dann der Fall, wenn das fragliche Grundstück nach Maßgabe der bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Bestimmungen zwar abstrakt bebaubar ist, eine Benutzung der Erschließungsanlage jedoch noch durch ausräumbare rechtliche oder tatsächliche Hindernisse ausgeschlossen ist. Solange ein solches Hindernis nicht ausgeräumt ist, fehlt es am Erschlossensein im Sinne von § 40 KAG [BW] mit der Folge, dass das betreffende Grundstück noch nicht der Beitragspflicht unterliegt. Erschlossen im Sinne des § 40 KAG [BW] ist demnach ein Grundstück grundsätzlich erst dann, wenn ein entgegenstehendes rechtliches oder tatsächliches Hindernis nicht nur - wie für § 39 Abs. 1 Satz 1 KAG [BW] ausreichend - ausräumbar, sondern ausgeräumt ist […].“

Voraussetzungen für das Erschlossensein eines Hinterliegergrundstücks

„Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts […] und des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg […] wird ein durch ein baulich genutztes oder nutzbares Anliegergrundstück von der abzurechnenden Anbaustraße getrenntes Hinterliegergrundstück grundsätzlich nicht durch diese Erschließungsanlage im Sinne des § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB bzw. § 39 Abs. 1 Satz 1 KAG [BW] erschlossen. Etwas anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn die Eigentümer der übrigen erschlossenen Grundstücke nach den im Zeitpunkt des Entstehens der sachlichen Beitragspflichten bestehenden tatsächlichen Verhältnissen schutzwürdig erwarten können, dass auch das Hinterliegergrundstück an der Verteilung des für die abzurechnende beitragsfähige Erschließungsanlage angefallenen umlagefähigen Aufwands teilnimmt. Das ist der Fall, wenn die tatsächlichen Verhältnisse den übrigen Beitragspflichtigen den Eindruck vermitteln, es könne mit einer erschließungsbeitragsrechtlich relevanten Wahrscheinlichkeit mit einer Inanspruchnahme der Anbaustraße (auch) durch das Hinterliegergrundstück gerechnet werden, die dessen Belastung mit einem Erschließungsbeitrag rechtfertigt. Dies trifft etwa auf den hier nicht gegebenen Fall zu, wenn Anlieger- und Hinterliegergrundstück, die derselben Person gehören, über ihre gemeinsame Grenze hinaus einheitlich genutzt werden […]. Eine schutzwürdige Erwartung der übrigen erschlossenen Grundstückseigentümer ist aber auch dann zu bejahen, wenn das Hinterliegergrundstück durch eine dauerhafte, rechtlich gesicherte Zufahrt mit der Erschließungsanlage verbunden ist […].“

Hier: Keine gesicherte Zufahrt

„Grundsätzlich ist - wie dargelegt - eine schutzwürdige Erwartung der übrigen erschlossenen Grundstückseigentümer nur dann zu bejahen, wenn das Hinterliegergrundstück durch eine dauerhafte, rechtlich gesicherte Zufahrt mit der Erschließungsanlage verbunden ist. Im Rahmen des § 39 Abs. 1 Satz 1 KAG [BW] ist es für eine gesicherte Erschließung im Sinne des Bauplanungsrechts zwar nicht erforderlich, dass eine Zufahrt zum öffentlichen Straßennetz öffentlich-rechtlich durch Baulast gesichert ist, es genügt vielmehr, wenn sie dinglich durch eine Grunddienstbarkeit gesichert ist. Denn im Gegensatz zum Bauordnungsrecht der Länder regelt das Bauplanungsrecht nicht, auf welche Weise die Sicherstellung der Zufahrt zu erfolgen hat […]. Eine entsprechende gesicherte Erschließung durch eine Grunddienstbarkeit lag für das Hinterliegergrundstück im Verteilungszeitpunkt unstreitig aber nicht vor.“

Bauplanerisch vorgesehenes Geh- und Fahrtrecht genügt nicht

„Auch der Umstand, dass im einschlägigen Bebauungsplan auf Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB auf dem Anliegergrundstück zugunsten des Hinterliegergrundstücks eine mit einem Geh- und Fahrrecht zu belastende Fläche festgesetzt ist, führt nicht zu einer den Erreichbarkeitsanforderungen nach § 39 Abs. 1 Satz 1 KAG [BW] genügenden Sicherung. Nach allgemeiner Meinung wirkt die Festsetzung von Rechten nach Nr. 21 nicht aus sich heraus und begründet daher selbst noch keine bestimmten Benutzungsansprüche gegenüber dem Eigentümer. Es bedarf daher vielmehr einer entsprechenden Begründung eigentumseinschränkender Rechte, sei es freiwillig, sei es - bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen - zwangsweise gemäß § 87 Abs. 3 BauGB. Als solche (dingliche) Rechte kommen Baulasten in Betracht, soweit sie […] in den Landesbauordnungen vorgesehen sind. Ansonsten bedarf es Grunddienstbarkeiten […].

Soweit die Auffassung vertreten wird, bei der Festsetzung einer mit einem Geh- und Fahrrecht zu belastenden Fläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB zugunsten eines Hinterliegergrundstücks müsse die Gemeinde dem Rechtsgedanken der schutzwürdigen Erwartung der übrigen Anlieger entsprechend prüfen, ob der Eigentümer des Anliegergrundstücks - bei entsprechender Initiative des Eigentümers des Hinterliegergrundstücks - verlässlich bereit ist, zu Lasten seines Grundstücks eine den öffentlich-rechtlichen Erreichbarkeitsanforderungen genügende Sicherung der betreffenden Zuwegung einzuräumen […], überzeugt dies nicht. Aus Gründen der Rechtssicherheit und Praktikabilität sind die Gemeinden darauf angewiesen, dass für sie im Verteilungszeitpunkt einfach handhabbare Kriterien zur Abgrenzung der erschlossenen Grundstücke zur Verfügung stehen, die der Gefahr von Einwendungen der Bürger und daran anschließend langwierigen Rechtsstreitigkeiten entgegenwirken.

Die Frage, ob der Eigentümer eines Anliegergrundstücks verlässlich bereit ist, entsprechend der Festsetzung des Bebauungsplans zukünftig eine Grunddienstbarkeit oder Baulast zugunsten des Hinterliegergrundstücks zu übernehmen, ist für die Gemeinden häufig schwer zu ermitteln und zu bewerten; bereits das Kriterium „verlässliche Bereitschaft“ ist kaum überprüfbar und kann rechtlich nicht gewährleisten, dass der Eigentümer des Anliegergrundstücks auch zukünftig zur Einräumung einer Baulast oder einer Grunddienstbarkeit bereit „bleibt“. Dass der Eigentümer eines Hinterliegergrundstücks über eine den Erreichbarkeitsanforderungen nach § 39 Abs. 1 Satz 1 KAG [BW] genügende Sicherung für sein Grundstück verfügt, kann - auch mit Blick auf etwaige zivilrechtliche Rücktrittsrechte des Eigentümers des Anliegergrundstücks - deshalb verlässlich im Grunde erst dann angenommen werden, wenn die Dienstbarkeit zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragen worden ist. Denn der Rechtsgedanke der „schutzwürdigen Erwartung der übrigen Anlieger“ der jeweiligen Erschließungsanlage darf nicht dazu führen, dass einem Hinterliegergrundstück nach § 39 Abs. 1 Satz 1 KAG [BW] in der Verteilungsphase Kosten zugeschrieben werden, obwohl der Eigentümer des Hinterliegergrundstücks ein gesichertes Zugangsrecht über das Anliegergrundstück weder derzeit besitzt noch in Zukunft erhält.

[…]

Gerade der vorliegende Fall zeigt exemplarisch die Schwierigkeiten, die für die Abgabenbehörde mit der Prüfung der Wirksamkeit einer Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB verbunden sind. Der einschlägige Bebauungsplan […] enthält keinerlei Begründung für diese Festsetzung. Darüber hinaus verfügt das hier zu beurteilende Hinterliegergrundstück über eine Zweiterschließung im Süden […] und deshalb erscheint eine weitere Bebauung im rückwärtigen (nördlichen) Teil, wie es der Bebauungsplan vorsieht, auch ohne eine Erschließung über die streitgegenständliche Erschließungsanlage durchaus möglich, wenn etwa die Garage des bisherigen (an der Straße gelegenen) Gebäudes verlegt würde, die bislang wohl einer Erschließung der rückwärtigen Flächen entgegensteht.“

Notwegerecht genügt nicht

„Ohne Erfolg beruft sich der Kläger schließlich darauf, der Eigentümer des Hinterliegergrundstücks habe einen Anspruch auf Einräumung eines Notwegerechts (§ 917 BGB) zu Lasten des Anliegergrundstücks. Das Notwegerecht ist zum einen nicht ein öffentlich-rechtlich gesichertes, sondern ein privates Recht, das hinsichtlich seiner Entstehung und seines Untergangs allein den Vorschriften des Bürgerlichen Rechts unterliegt. Auch kann auf Grundlage eines Notwegerechts die Baulandeigenschaft und damit die Beitragspflicht nach § 40 KAG [BW] von vornherein nicht bejaht werden. Einem vorhandenen Baubestand auf Grundlage einer bestandskräftig erteilten Baugenehmigung kann zwar das Erfordernis einer öffentlich-rechtlichen Sicherung der Zugänglichkeit nicht entgegengehalten werden, wenn hierfür ein Notwegerecht besteht. Die ursprünglich erteilte Baugenehmigung würde aber zum Beispiel bei einer Zerstörung oder einem Abriss des Gebäudes erlöschen; eine erneute Baugenehmigung kann dann - mangels öffentlich-rechtlich gesicherter Zufahrt - nicht erteilt werden. Insoweit bietet der Notweg seiner Natur nach nur eine vorübergehende Lösung, ist aber keine Dauerlösung für eine rechtlich gesicherte Zufahrt, wie sie das Baurecht verlangt.

Vor diesem Hintergrund scheidet ein Hinterliegergrundstück, dessen bestehender Baubestand lediglich durch ein Notwegerecht gesichert wird, aus dem Kreis der im Sinne von § 38 Abs. 1 Satz 1, § 39 Abs. 1 KAG [BW] erschlossenen Grundstücke aus. Denn bereits bei der Aufwandsverteilung müssen Grundstücke unberücksichtigt bleiben, die auf Dauer nicht Gegenstand einer Beitragspflicht sein können, weil sie „unfähig“ sind, die Voraussetzungen des § 40 KAG [BW] zu erfüllen. Sinn und Zweck der Verteilungsregelung in § 39 Abs. 1 KAG [BW] kann es nicht sein, Grundstücke in den Kreis der bei der Aufwandsverteilung zu berücksichtigenden Grundstücke einzubeziehen, die auf Dauer von der Erfüllung der Voraussetzungen des § 40 KAG [BW] ausgeschlossen sind. Andernfalls wäre die Gemeinde auf Dauer gehindert, die auf diese Grundstücke entfallenden Anteile am umlagefähigen Aufwand durch Beiträge zu decken, und müsste sie letztendlich selbst tragen. Dies entspricht aber grundsätzlich nicht der Interessenlage, die nach dem Willen des Gesetzgebers in aller Regel dadurch gekennzeichnet ist, dass die Gemeinde die ihr durch die Herstellung von beitragsfähigen Erschließungsanlagen entstandenen Kosten möglichst uneingeschränkt - soweit im Gesetz nicht ausnahmsweise etwas anderes geregelt ist - umzulegen hat […].

Unabhängig von den bisherigen Ausführungen beruft sich der Kläger auch zu Unrecht darauf, dem Eigentümer des Hinterliegergrundstücks stehe ein Anspruch auf Einräumung eines Notwegerechts zu. Ein solches Notwegerecht kann nur einen bestehenden Bestand absichern, es ist aber - wie dargelegt - von vornherein nicht geeignet, die Voraussetzungen für die Erteilung einer Baugenehmigung für ein Bauvorhaben auf dem im nördlichen Teil des Hinterliegergrundstücks festgesetzten Baufenster sicherzustellen.“

Unsere Hinweise:

Die Daten der vorgestellten Entscheidung finden Sie in unseren Tipps für die Praxis. In Ihrem Matloch/Wiens finden Sie ausführliche Erläuterungen zum Erschlossensein von Hinterliegern in den Rdnrn. 853 ff.

Unsere Tipps für die Praxis:

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