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23.01.2019

Anspruch auf Übereignung von Grundstücksflächen aus einem Erschließungsvertrag

Der Fall (vereinfacht):


Die Parteien streiten um den Vollzug eines Erschließungsvertrags.

Der am 8. November 2008 geschlossene notarielle Erschließungsvertrag zielte auf die Fertigstellung der Erschließungsanlage am 30. September 2013 ab und enthielt u.a. folgende Klausel: „Die Stadt verpflichtet sich, die Erschließungsanlagen bei Vorliegen der in § 8 dieses Vertrages genannten Voraussetzungen in ihre Unterhaltungs- und Verkehrssicherungspflicht zu übernehmen. Der Erschließungsträger wird die im Bebauungsplan ausgewiesenen öffentlichen Flächen, Verkehrsflächen und Flächen für Versorgungsanlagen [an die Stadt] spätestens bis zum 30.09.2013 übertragen.“

Nach Abschluss der Bauarbeiten weigerte sich das Erschließungsunternehmen die Verkehrsflächen an die Stadt zu übereignen und trug vor, dass der Erschließungsvertrag keine Regelung enthalte, welches Entgelt für die Flächen fällig werden solle; damit sei er nichtig. Daraufhin verklagte die Stadt das Erschließungsunternehmen auf unentgeltliche Übereignung der Flächen sowie auf Herausgabe der sachlich, fachtechnisch und rechnerisch richtig festgestellten Schlussrechnungen vor dem Verwaltungsgericht. Das Oberverwaltungsgericht ließ die Berufung gegen das Urteil zu.

 

Die obergerichtliche Entscheidung:

Anspruch auf Übereignung der Grundstücksflächen aus dem Vertrag

„Hinsichtlich der […] Grundstücke folgt der Anspruch der Klägerin auf Übertragung des Eigentums aus dem notariellen Erschließungsvertrag vom 4. November 2008. Nach § 1 Nr. 4 Satz 2 dieses Vertrages „wird“ der Erschließungsträger – die Beklagte zu 1) – […] „die im Bebauungsplan ausgewiesenen öffentlichen Flächen, Verkehrsflächen und Flächen für Versorgungsanlagen [an die Stadt] spätestens bis zum 30.09.2013 übertragen“.

Diese schuldrechtliche Vereinbarung ist hinreichend konkret, um im Wege der Auslegung nach den hier gemäß § 1 Abs. 1 LVwVfG i.V.m. § 62 Satz 2 VwVfG entsprechend anzuwendenden §§ 133, 157 BGB […] eine dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügende Übereignungsverpflichtung der Beklagten zu 1) zu begründen.

Ein schuldrechtlicher Vertrag muss nicht bereits den Bestimmtheitsanforderungen genügen, die für das dingliche Rechtsgeschäft gelten […]. Es ist daher unschädlich, dass die Grenzen des Buchgrundstücks […] nicht parzellenscharf mit den Verlaufsgrenzen der im Bebauungsplan ausgewiesenen entsprechenden Verkehrsfläche übereinstimmen […]. Gegenstand des Übereignungsanspruchs sind jedenfalls die anhand des Verweises auf die Festsetzungen des Bebauungsplans bestimmbaren Buchgrundstücke. Diese sind aufgrund ihrer Lage, ihrer Anordnung und der äußeren Form der im Bebauungsplan festgesetzten Flächen im Vergleich mit den im Liegenschaftskataster normierten Buchgrundstücken zweifelsfrei identifizierbar, auch wenn sie sachenrechtlich nicht exakt bezeichnet sind […].“

Erschließungsvertrag ist wirksam, auch wenn für die Übereignung der Flächen keine Gegenleistung vereinbart ist

„Dem Anspruch der Klägerin auf Übereignung der genannten Grundstücke kann die Beklagte zu 1) weder eine (Teil-)Unwirksamkeit der Klausel gemäß § 1 Abs. 1 LVwVfG i.V.m. § 59 Abs. 1 VwVfG i.V.m. §§ 125, 311b BGB wegen der fehlenden Dokumentation einer etwaigen weiteren Gegenleistungspflicht im Vertrag entgegensetzen, noch vermag sie dem Übereignungsanspruch einen Zug-um-Zug-Einwand oder ein sonstiges Zurückbehaltungs- oder Leistungsverweigerungsrecht entgegenzuhalten. [D]er Vertrag [ist] auch nicht lückenhaft oder unvollständig, mit der Folge, dass insoweit eine ergänzende Vertragsauslegung zu erwägen oder gar ein offener (Teil-)Dissens – sowie, infolgedessen, eine (Teil-)Unwirksamkeit der den Übereignungsanspruch begründenden Vertragsklausel – anzunehmen wäre.

Vielmehr ist dem Vertrag im Wege seiner Auslegung der gewollte und erkennbar erklärte Inhalt zu entnehmen, dass die die Beklagte zu 1) zur Übereignung der oben genannten Grundstücke ohne weitere Gegenleistung verpflichtet ist.

Die Ermittlung des gewollten und für die jeweiligen Erklärungsempfänger erkennbar erklärten Inhalts des Erschließungsvertrages erfolgt im Wege der Auslegung nach § 1 Abs. 1 LVwVfG und § 62 Satz 2 VwVfG i.V.m. §§ 133, 157 BGB [..]. Sie ergibt hier, dass die Klägerin keine weiteren Grunderwerbskosten zahlen sollte. […]“

Auslegung nach dem Wortlaut

„Im Ausgangspunkt ist zum Wortlaut des Vertrages festzuhalten, dass dieser – insoweit unstreitig – keine ausdrückliche Regelung enthält, nach der die Klägerin im Gegenzug zur Übereignung der Grundstücke die Zahlung von Grunderwerbskosten (im Sinne eines „Kaufpreises“) schulden sollte. Auch ein Vorbehalt zugunsten etwaiger später noch zu erfolgender Kaufpreisverhandlungen – der nach § 311b BGB ebenfalls der notariellen Beurkundung bedurft hätte […] – wurde nicht ausdrücklich vereinbart. Eine (ebenfalls formbedürftige) nachträgliche Kaufpreisabrede ist ebenfalls unstreitig nicht getroffen worden.“

Gegenseitigkeitszusammenhang des Vertrags

„Das hiernach festzustellende Fehlen einer Entgeltvereinbarung widerspricht indessen keineswegs, wie die Beklagte zu 1) meint, der „Lebenswirklichkeit“. Denn § 1 Nr. 4 Satz 2 des Erschließungsvertrags begründet keine Verpflichtung zur Übereignung der Grundstücke ohne Gegenleistung im Sinne einer Schenkung (vgl. § 516 BGB).

Vielmehr steht die Verpflichtung der Beklagten zu 1) zur Übereignung der Erschließungsflächen nach Herstellung der Erschließungsanlagen bereits im Gegenseitigkeitszusammenhang des Erschließungsvertrags, der der Beklagten zu 1) die Möglichkeit zur gewinnbringenden Vermarktung der Grundstücke vermittelt hat. […]“

„Die Regelung, die die Beteiligten getroffen haben – nämlich, dass die Klägerin keinen „Kaufpreis“ für die Übertragung des Eigentums an den Erschließungsflächen schuldet –, entspricht damit dem typischen Fall eines Erschließungsvertrages, bei dem entsprechend der Interessenlage der Beteiligten keine Verpflichtung der Gemeinde zur Zahlung zusätzlicher Grunderwerbskosten für die Übertragung der Erschließungsflächen vereinbart wird. Die Verbindung von Erschließung im eigenen Namen und auf eigene Rechnung des Unternehmers „mit der Übertragung der fertig gestellten Anlagen ohne unmittelbare (weitere) Gegenleistung der Gemeinde ist gerade Kennzeichen des ‘echten’ Erschließungsvertrages“ […]

Dementsprechend wird in der Handbuchliteratur empfohlen, in Erschließungsverträgen eine Klausel zu vereinbaren, nach der sich der Erschließungsträger verpflichtet, „unverzüglich nach Übernahme der Erschließungsanlagen durch die Stadt, die noch in seinem Eigentum stehenden Flächen der öffentlichen Erschließungsanlagen unentgeltlich und lastenfrei nach Abt. II und III des Grundbuchs zu übereignen“ […].

Auch die Handreichungen der Finanzverwaltung gehen davon aus, dass die Erschließungsflächen nach Herstellung der Erschließungsanlagen typischerweise ohne weitere Gegenleistung übertragen werden. So wird in einem Rundschreiben des Bundesministeriums der Finanzen ausgeführt, die „unentgeltliche Übertragung“ der erschlossenen öffentlichen Grundstücke oder der Erschließungsanlagen erfolge „in der Regel aus unternehmerischen Gründen, da diese Erschließung die Veräußerung der anliegenden Grundstücke an Privatpersonen oder andere Unternehmer begünstigt bzw. erst ermöglicht“ […]. Auch in einer Anweisung des Bayerischen Landesamts für Steuern heißt es, Gebietskörperschaften überließen „vielfach die Erschließung von Neubaugebieten privaten Bauträgern“; die Erschließungsverträge verpflichteten die Bauträger, „die Herstellung der Erschließungsanlagen zu veranlassen und nach deren Fertigstellung die Grundstücke unentgeltlich auf die Gebietskörperschaften zu übertragen“. Da die Grundstücke mit den Erschließungsanlagen von den Gebietskörperschaften in Erfüllung ihrer öffentlich-rechtlichen Aufgaben übernommen würden und nur für den öffentlichen Gebrauch bestimmt seien, werde gebeten, „grundsätzlich von einem Wert von 0 DM auszugehen“ […].“

Im Vertrag getroffene Fälligkeitsabrede

„Es ist nicht ersichtlich, dass die Beteiligten eine von dem typischen Fall eines Erschließungsvertrages abweichende Regelung der Pflichten der Klägerin gewollt und erklärt haben. Im Gegenteil sprechen die konkreten vertraglichen Abreden und Begleitumstände dafür, dass die Klägerin keine weitere Gegenleistung erbringen sollte und auch keine weiteren Verhandlungen beabsichtigt waren.

So ist schon die Übereignungsverpflichtung in § 1 Nr. 4 Satz 2 des Erschließungsvertrags vom 4. November 2008 selbst mit einer klaren Fälligkeitsbestimmung versehen, nach der die Flächen bis zum 30. September 2013 zu übertragen sind. Dieser Zeitpunkt fällt zusammen mit der avisierten Fertigstellung der Erschließungsanlagen, die gemäß § 2 Nr. 1 des Erschließungsvertrags ebenfalls bis zum 30. September 2013 erfolgen sollte. Ein Zeitrahmen für etwaige Verhandlungen über einen „Kaufpreis“ der Erschließungsflächen bestand daher nach der Konzeption des Vertrages nicht.“

Interessenlage der Beteiligten

„Im Übrigen dürfte auch die weitere Interessenlage der Beteiligten gegen eine weitere Gegenleistungspflicht der Klägerin sprechen.

So war bereits im Ausgangspunkt von den Beteiligten keine Vertragskonstruktion gewollt, die zu einer Belastung der Klägerin mit nicht umlegungsfähigem Erschließungsaufwand führen würde. […]

Wenn jedoch die Klägerin an die Beklagte zu 1) einen „Kaufpreis“ für die Übereignung der Erschließungsflächen zahlen müsste, so wäre es zumindest zweifelhaft, ob sie überhaupt die rechtliche Möglichkeit hätte, diesen durch die Erhebung von Erschließungsbeiträgen auf die erschlossenen Grundstücke umzulegen. Es erscheint nach dem Stand der Rechtsprechung und Literatur zumindest denkbar, dass die Klägerin infolge des Abschlusses des Erschließungsvertrages mit der Beklagten zu 1) eine Regimeentscheidung („Vertrag oder Bescheid“) getroffen haben könnte, von der nur in Ausnahmefällen – etwa im Falle eines notleidend gewordenen Erschließungsvertrages – wieder abgewichen werden könnte […]. Andererseits ist fraglich, ob sich das aus einer etwaigen Regimeentscheidung folgende Beitragserhebungsverbot hier auf die in Rede stehenden Grunderwerbskosten erstrecken würde, gilt es doch nur, „soweit“ und solange der Erschließungsträger den Erschließungsaufwand trägt […].

Wäre eine Beitragserhebung demnach trotz des Bestehens eines Erschließungsvertrags zulässig, so wäre die Klägerin wiederum wohl schon aus allgemeinen kommunal- und haushaltsrechtlichen Gründen, aber auch wegen ihrer gesetzlichen Verpflichtung zur Erhebung von Erschließungsbeiträgen (§ 127 Abs. 1 BauGB) gehalten, den ihr durch die Zahlung von Grunderwerbskosten entstehenden Aufwand im Sinne des § 128 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB – nach Abzug ihres Gemeindeanteils – auf die erschlossenen Grundstücke auch tatsächlich umzulegen […].

In diesem Falle würden aber letztlich die privaten Käufer der Grundstücke mit Erschließungsbeiträgen belastet. Zumindest in dem zur Akte gereichten Kaufvertrag zwischen einem Erwerber und der Beklagten zu 1) […] wurde jedoch unter Nr. III.3. vereinbart, dass das verkaufte Rohbauland durch die Beklagte zu 1) erschlossen wird. In der betreffenden Vertragsbestimmung heißt es sodann weiter, die Beklagte zu 1) stelle die Erschließungsanlagen (Straßen- und Wegeflächen, Wasserversorgungs- und Entwässerungseinrichtungen, landespflegerische Ausgleichsmaßnahmen) „auf eigene Kosten“ als Einrichtungen her und werde die hergestellten Anlagen an die Stadt übergeben. Es erscheint aufgrund dieser Formulierung zumindest als möglich, dass die privaten Erwerber des erschlossenen Grundstücks nicht damit rechnen, im Wege der Erhebung von Erschließungsbeiträgen durch die Klägerin an dem Erschließungsaufwand – zu dem nach § 128 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB die Kosten für den Erwerb der Flächen für die Erschließungsanlagen gehören – beteiligt zu werden. Es dürfte daher dem wohlverstandenen objektiven Interesse der Beteiligten entsprechen, die Heranziehung der privaten Grundstückskäufer zur Refinanzierung der Grunderwerbskosten im Wege der Beitragserhebung zu vermeiden.“

Anspruch auf Herausgabe der zugehörigen Unterlagen aus Treu und Glauben

„Die Klägerin kann von den Beklagten die Herausgabe der von dem Ingenieurbüro festgestellten Schlussrechnungen – nur soweit vorhanden: einschließlich etwaiger Aufmaße, Abrechnungszeichnungen und Massenberechnungen sowie Bestandsplänen – bezüglich des Straßenbaus verlangen […].

Der Herausgabeanspruch folgt aus der vertraglichen Treuepflicht der Beklagten, die in dem Grundsatz von Treu und Glauben wurzelt, welcher als allgemeiner Grundsatz des Verwaltungsrechts […] auch im Zusammenhang mit dem vorliegenden öffentlich-rechtlichen Erschließungsvertrag Geltung beansprucht. Hiernach entspringen dem Vertragsverhältnis zwischen den Beteiligten nicht nur die ausdrücklich im Vertragstext festgelegten Pflichten, sondern es besteht auch die allgemeine Pflicht, nach „Treu und Glauben“ zu handeln, also wechselseitig auf die schutzwürdigen Interessen des jeweiligen Vertragspartners Rücksicht zu nehmen […]. Der Grundsatz von Treu und Glauben ist dabei Grundlage auch für selbständig einklagbare Nebenpflichten unterschiedlicher Art […].

Eine solche selbständige Nebenpflicht wird von der zivilgerichtlichen Rechtsprechung im Hinblick auf die Verpflichtung eines Bauträgers angenommen, Unterlagen, die im Zusammenhang mit der Herstellung eines Bauwerks erstellt worden sind und in deren Besitz der Bauträger ist, an den Erwerber herauszugeben. Ein derartiger Herausgabeanspruch soll jedenfalls dann bestehen, wenn der Erwerber ein besonderes, konkret begründetes rechtliches Interesse an den betreffenden Unterlagen hat […].

Diese Grundsätze sind auf den hier in Rede stehenden Erschließungsvertrag übertragbar. Das Pflichtenprogramm eines Erschließungsträgers ähnelt insofern dem eines Bauträgers […]. Wie dieser hat die Beklagte zu 1) als Erschließungsträgerin Bauwerke – hier: Verkehrswege – im eigenen Namen hergestellt und überträgt diese in Erfüllung des Erschließungsvertrages an die Klägerin.

Die Klägerin hat an der Herausgabe der genannten Schlussrechnungen auch ein besonderes rechtliches Interesse, welches daraus folgt, dass die Straßen mit der Widmung in ihre Baulast übergehen […]. Zudem haben die Beteiligten die öffentliche Widmung der Straßen sowie deren Übernahme in die Straßenbaulast der Klägerin ausdrücklich vertraglich vereinbart (vgl. § 8 Nr. 4 und § 1 Nr. 4 Satz 1 des Erschließungsvertrages vom 4. November 2008). Die Straßenbaulast belastet die Klägerin mit zahlreichen öffentlich-rechtlichen Pflichten. So muss sie im Falle der Zerstörung der Straße, auch durch höhere Gewalt, etwaige Trümmer beseitigen sowie die Straße erneuern oder wiederherstellen […], und sie hat die Straße nach ihrer Leistungsfähigkeit in einem dem regelmäßigen Verkehrsbedürfnis genügenden Zustand zu unterhalten, zu erweitern oder sonst zu verbessern […]. Um diesen Pflichten – deren näherer Inhalt derzeit noch nicht feststeht – jederzeit nachkommen zu können, benötigt die Klägerin entsprechende Informationen über die hergestellten Straßen; hierzu gehören die ausführlichen Schlussrechnungen, einschließlich etwaiger vorhandener Aufmaße, Abrechnungszeichnungen, Massenberechnungen und Bestandsplänen. Der Beklagten zu 1) ist die Herausgabe dieser Unterlagen auch ohne Weiteres möglich und zumutbar, soweit sie ihr vorliegen. […]

Der weitergehend eingeklagte Anspruch auf Herausgabe von „sachlich, fachtechnisch und rechnerisch richtig festgestellte[r]“ Schlussrechnungen bezüglich des Straßenbaus steht der Klägerin nicht zu. Ihr Anspruch richtet sich, wie dargelegt, auf Herausgabe der vorhandenen Unterlagen, nicht auf Erstellung oder Herstellung „richtiger“ Unterlagen.

Für einen weitergehenden Anspruch auf Erstellung „richtiger“ Unterlagen bedürfte es einer ausdrücklichen vertraglichen Abrede, die nicht besteht. […]“

 

Unsere Hinweise:

Die Daten der vorgestellten höchstrichterlichen Entscheidung finden Sie in unseren Tipps für die Praxis. In Ihrem Matloch/Wiens finden Sie die Erläuterungen zum Vertragsinhalt in Rdnr. 1629 und zur Regimeentscheidung in 1610.


Unsere Tipps für die Praxis:

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