A_2022_04_07_Welche Anlage erschließt das Grundstück?

Das ist nicht immer einfach zu beantworten – z.B. dann nicht, wenn ein Vorhaben- und Erschließungsplan mit Durchführungsvertrag, eine Privatstraße und eine Hinterliegerproblematik zusammentreffen.

Der Grundsatz:

Maßgebliche Erschließungsanlage ist grundsätzlich die nächste von einem Grundstück aus erreichbare selbständige Straße. In vielen Fällen ist das ganz einfach die Straße, an der das Grundstück unmittelbar anliegt. Doch es gibt auch weit komplexere Fallgestaltungen, wie die hier vorgestellte höchstgerichtliche Entscheidung zeigt.

Der Fall:

Der höchstgerichtlichen Entscheidung lag ein Rechtsstreit über die Heranziehung zu Vorausleistungen auf den Erschließungsbeitrag für die G-Straße in B. zugrunde. Die Klägerin ist Eigentümerin mehrerer Grundstücke, auf denen ein Nahversorgungszentrum errichtet worden war. Mit der G-Straße ist das Nahversorgungszentrum in Richtung Osten über den als öffentliche Straße gewidmeten, ca. 67 m langen V-Weg sowie Richtung Norden über einen ca. 100 m langen Privatweg verbunden. Grundlage der Errichtung des Nahversorgungszentrum, des V-Wegs und auch der nördlichen Zuwegung war der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 7323-1, zu dem auch ein Vorhaben- und Erschließungsplan mit einem darauf bezogenen Durchführungsvertrag vom 16. und 18. Februar 2010 gehören. Das Oberverwaltungsgericht hob die Vorausleistungsbescheide auf. Zur Begründung führte es u.a. aus, das Nahversorgungszentrum sei durch die G-Straße weder über die nördliche Zuwegung noch über den V-Weg erschlossen. Die nördliche Zuwegung sei nach natürlicher Betrachtungsweise eine selbständige Erschließungsanlage. Der V-Weg sei Gegenstand eines Erschließungsvertrags und damit eine selbständige Erschließungsanlage.

Die höchstgerichtliche Entscheidung:

Das Höchstgericht war der Auffassung, das Oberverwaltungsgericht sei – allerdings nur im Ergebnis – zu Recht davon ausgegangen, dass die Grundstücke weder im Hinblick auf den V-Weg noch mit Blick auf die nördliche Zuwegung zu Vorausleistungen auf den Erschließungsbeitrag für die G-Straße herangezogen werden können. Zur Begründung führte es aus:

1. Maßgebliche Erschließungsanlage ist grundsätzlich die nächste von dem Nahversorgungszentrum aus erreichbare selbständige Straße. Das ist hier nicht die G-Straße, sondern der V-Weg.

„Maßgebliche Erschließungsanlage ist grundsätzlich die nächste von einem Grundstück aus erreichbare [1.] selbständige Straße, die [2.] zum Anbau bestimmt und [3.] zur verkehrsmäßigen Erschließung der an sie grenzenden Grundstücke geeignet ist (…). Das Berufungsgericht geht im Ergebnis zu Recht davon aus, dass der V-Weg hier die maßgebliche Erschließungsanlage ist und die Grundstücke der Klägerin insoweit nicht durch die G-Straße erschlossen werden.“

Der V-Weg ist zum Anbau bestimmt und auch zur verkehrsmäßigen Erschließung des an ihn angrenzenden Nahversorgungszentrums geeignet.

„Zum Anbau bestimmt ist eine Straße, wenn an ihr tatsächlich gebaut werden kann und rechtlich gebaut werden darf, wobei maßgebend ist, dass die Anlage den angrenzenden Grundstücken eine Bebaubarkeit vermittelt (…). Zur verkehrsmäßigen Erschließung der an sie angrenzenden Grundstücke geeignet ist sie, wenn sie das hergibt, was für deren zulässige Bebauung an verkehrsmäßiger Erschließung erforderlich ist (…). Diese Voraussetzungen erfüllt der V-Weg.

Er ist zum Anbau bestimmt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 7323-14 setzt für ihn eine öffentliche Verkehrsfläche und für die angrenzenden Grundstücke der Klägerin ein Sondergebiet Nahversorgungszentrum fest, das diesen Festsetzungen entsprechend inzwischen errichtet und über den V-Weg erreichbar ist.

Der V-Weg gibt dabei auch das her, was für die zulässige Bebauung an verkehrsmäßiger Erschließung erforderlich ist. Insoweit maßgeblich ist in qualifiziert beplanten Gebieten der einschlägige Bebauungsplan (…), also hier der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 7323-14, der nach seinen Festsetzungen den Mindestanforderungen des § 30 Abs. 1 BauGB an einen qualifizierten Bebauungsplan genügt. Erforderlich ist danach, dass mit Lastkraftwagen auf die Grundstücke des Klägers heraufgefahren werden kann. Das Nahversorgungszentrum löst nach der Begründung des Bebauungsplans neben dem Verkehr zu den Kundenparkplätzen einen Schwerverkehr mit 10 Fahrten täglich für Anlieferung und Entsorgung aus, die über den V-Weg abgewickelt werden soll. Der Bebauungsplan enthält dem entsprechend für die öffentliche Verkehrsfläche, die für den V-Weg festgesetzt ist, keine Verkehrsbeschränkungen, so dass der erforderliche Lkw-Verkehr ebenso ermöglicht wird wie der Pkw-Verkehr zu den Kundenparkplätzen.“

Der V-Weg erfüllt auch die weitere Voraussetzung: Er ist eine selbständige Erschließungsanlage.

Die Anlagenabgrenzung nach der sog. natürlichen Betrachtungsweise kennt Ausnahmen aus rechtlichen Gründen.

„Ob eine Verkehrsanlage eine selbständige Erschließungsanlage ist, beurteilt sich grundsätzlich nach dem Gesamteindruck, den die Anlage nach den tatsächlichen Verhältnissen einem unbefangenen Beobachter bei natürlicher Betrachtungsweise vermittelt, wobei besondere Bedeutung ihrer Ausdehnung, ihrer Beschaffenheit, der Zahl der durch sie erschlossenen Grundstücke und dem Maß ihrer Abhängigkeit von der Straße zukommt, in die sie einmündet (…). Dies gilt aber nur im Grundsatz, so dass von Fall zu Fall auch eine Abgrenzung nach anderen Kriterien erfolgen kann, insbesondere wenn eine nach dem Gesamteindruck der tatsächlichen Verhältnisse unselbständige Straße aus rechtlichen Gründen als selbständige Erschließungsanlage zu behandeln ist (…). Davon ist das Oberverwaltungsgericht im Ansatz zutreffend ausgegangen.“

Inwieweit ein Erschließungsvertrag zur Selbständigkeit einer auf seiner Grundlage hergestellten Anlage führt, lässt das Höchstgericht (erneut) offen, weil im entschiedenen Fall kein Erschließungsvertrag, sondern ein Durchführungsvertrag vorliegt.

„Dabei kann offenbleiben, ob der Abschluss eines Erschließungsvertrags, mit dem die Gemeinde nach § 124 Abs. 1 BauGB in der bis zum Inkrafttreten des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) am 21. Juni 2013 geltenden Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414; im Folgenden § 124 BauGB a.F. - jetzt: § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB) die Erschließung auf einen Dritten übertragen konnte, die Selbständigkeit einer auf seiner Grundlage durch den Erschließungsträger im Vertragsgebiet hergestellten Erschließungsanlage zur Folge hatte (…).“

Denn entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts stellt der Vertrag vom 16. und 18. Februar 2010 keinen Erschließungsvertrag im Sinne von § 124 Abs. 1 BauGB a.F. dar. Vielmehr handelt es sich um einen Durchführungsvertrag nach § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB, der sich anders als der Erschließungsvertrag nicht auf die Herstellung von Erschließungsanlagen für eine gebietsbezogene Erschließung, sondern auf die Einzelerschließung eines Vorhabens im Sinne des § 30 BauGB im Rahmen eines Vorhaben- und Erschließungsplans bezieht (…) und in § 12 BauGB spezialgesetzlich ausgestaltet ist (…).“

[Gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB] „kann die Gemeinde durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn der Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Plans zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise vor dem Beschluss nach § 10 Abs. 1 BauGB verpflichtet (Durchführungsvertrag). Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird dabei gemäß § 12 Abs. 3 Satz 1 BauGB Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Dies ist hier der Fall.

Das Nahversorgungszentrum auf den Grundstücken der Klägerin wurde (…)  auf Grund eines Vorhaben- und Erschließungsplans errichtet, der als dessen Teil II Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 7323-14 geworden ist. Der Vertrag ist ausdrücklich als ‚Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7323-14 der Stadt (…) im Stadtbezirk (…), Ortsteil (..)‘ bezeichnet und nach seiner Präambel auf der Grundlage von § 12 BauGB geschlossen worden. Auch die weiteren Voraussetzungen liegen vor.“

Der V-Weg stellt schon aus rechtlichen Gründen eine selbständige Erschließungsanlage dar, weil er Gegenstand eines Durchführungsvertrags ist.

„Nach § 12 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BauGB sind die §§ 127 bis 135c BauGB im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans nicht anzuwenden. Zur Deckung des Aufwands für die Herstellung einer öffentlichen Straße, die sich wie der V-Weg im Bereich eines Vorhaben- und Erschließungsplans befindet, können daher Erschließungsbeiträge nach den §§ 127 ff. BauGB nicht erhoben werden. Dies gilt auch dann, wenn sie sich bei natürlicher Betrachtungsweise als unselbständiger Teil einer im Übrigen außerhalb des Vorhaben- und Erschließungsplans befindlichen beitragsfähigen Anbaustraße darstellt. Erschließungsmaßnahmen, die im Bereich eines Vorhaben- und Erschließungsplans realisiert werden, sind kraft Gesetzes nicht erschließungsbeitragsfähig. Sie unterliegen einem gesetzlich geregelten Sonderregime, weshalb sie als rechtlich selbständige Erschließungsanlage zu bewerten sind.

Die Situation ist insofern vergleichbar mit der einer Erschließungsanlage, die teilweise in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt. Nach § 154 Abs. 1 Satz 3 BauGB sind, wenn in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Erschließungsanlagen im Sinne von § 127 Abs. 2 BauGB hergestellt werden, die Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen auf Grundstücke in diesem Gebiet nicht anzuwenden. Im Hinblick auf diese Regelung ist anerkannt, dass eine bei natürlicher Betrachtung einheitliche Erschließungsanlage, die zum Teil im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt, an der Satzungsgrenze in zwei rechtlich selbständige Teilstrecken zerfällt, von denen nur die außerhalb des Sanierungsgebiets gelegene eine beitragsfähige Erschließungsanlage im Sinne von § 127 Abs. 2 BauGB darstellt (…).

Der in seiner vollen Ausdehnung im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans gelegene V-Weg stellt sich somit im Hinblick auf § 12 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BauGB aus rechtlichen Gründen als selbständige Erschließungsanlage dar, so dass das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht angenommen hat, dass er für die Grundstücke der Klägerin die maßgebliche Erschließungsanlage ist und diese daher seinetwegen durch die G-Straße nicht im Sinne von § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB erschlossen werden.“

2. Auch die Verbindung des Nahversorgungszentrums mit der G-Straße durch die nach Norden führende Privatstraße führt nicht dazu, dass eine Heranziehung zu Vorausleistungen auf den Erschließungsbeitrag für die G-Straße gerechtfertigt wäre.

„Im Ergebnis zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Grundstücke der Klägerin auch nicht mit Blick auf die private Zuwegung zu Vorausleistungen auf den Erschließungsbeitrag für die G-Straße herangezogen werden können.“

Die Begründung des Oberverwaltungsgerichts, die private Zuwegung sei eine maßgebliche nächstgelegene Erschließungsanlage für die Grundstücke der Klägerin, trifft nach Auffassung des Höchstgerichts allerdings nicht zu. Denn die private Zuwegung ist nicht geeignet, diesen Grundstücken die verkehrsmäßige Erschließung zu verschaffen, die für ihre zulässige bauliche oder gewerbliche Nutzung erforderlich ist.

„Maßgebliche Erschließungsanlage im Sinne von § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist grundsätzlich die nächste von einem Grundstück aus erreichbare selbständige Straße. Selbständige Erschließungsanlage in diesem Sinne kann dabei nicht nur eine nach § 127 Abs. 2 Nr. 1 BauGB beitragsfähige öffentliche Straße, sondern auch ein Privatweg sein, wenn er - erstens - zum Anbau bestimmt sowie zur verkehrsmäßigen Erschließung der an ihn grenzenden Grundstücke geeignet und - zweitens - als erschließungsrechtlich selbständig zu qualifizieren ist. Zum Anbau bestimmt und zur Erschließung geeignet ist ein Privatweg dann, wenn er den ihm anliegenden Grundstücken die wegemäßige Erschließung verschaffen kann, die für deren zulässige bauliche oder gewerbliche Nutzung erforderlich ist (…). Das Vorliegen dieser Voraussetzungen hat das Berufungsgericht zu Unrecht bejaht.

Dabei kann offenbleiben, ob das Oberverwaltungsgericht die private Zuwegung zutreffend als nach natürlicher Betrachtungsweise erschließungsbeitragsrechtlich selbständig eingestuft hat. Denn die private Zuwegung ist schon nicht geeignet, den Grundstücken der Klägerin die verkehrsmäßige Erschließung zu verschaffen, die für ihre zulässige bauliche oder gewerbliche Nutzung erforderlich ist.

Wie dargelegt, ist es nach dem insoweit maßgeblichen vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 7323-14 für die bauliche Nutzung der Grundstücke der Klägerin erforderlich, dass mit Lastkraftwagen auf die Grundstücke heraufgefahren werden kann. Dies ermöglicht die private Zuwegung nicht. Denn der Bebauungsplan setzt für den Bereich der Zuwegung eine Fläche für Geh-, Fahr- und Leitungsrechte mit einer Beschränkung auf Kraftfahrzeuge mit einem Eigengewicht bis 3,5 t fest. Der für den Betrieb des Nahversorgungszentrums notwendige Schwerverkehr kann daher nicht über diese Zuwegung abgewickelt werden.

Die Zuwegung ist auch nicht deshalb geeignet, den Grundstücken der Klägerin die erforderliche verkehrsmäßige Erschließung zu verschaffen, weil diese Erschließung bereits durch den V-Weg gewährleistet ist und es sich deshalb um eine Zweiterschließung handelt. Denn kommt wie hier in Betracht, dass ein Grundstück durch mehrere Erschließungsanlagen im Sinne von § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB erschlossen wird, so kann nicht zwischen einer Erst- und einer Zweiterschließung unterschieden werden. Vielmehr erschließen die einzelnen Erschließungsanlagen das Grundstück nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts jeweils nur dann, wenn sie je für sich dem Grundstück die für seine Bebaubarkeit oder vergleichbare beitragsrelevante Nutzbarkeit erforderliche wegemäßige Erschließung vermitteln, so dass bei der Prüfung des Erschlossenseins durch eine von ihnen die anderen hinweggedacht werden müssen (…).“

Die Heranziehung zu Vorausleistungen auf den Erschließungsbeitrag wegen einer durch den Privatweg vermittelten Erschließung durch die G-Straße scheitert allerdings daran, dass die klägerischen Grundstücke als Hinterliegergrundstücke insoweit nicht beitragspflichtig sind.

„Das Berufungsurteil stellt sich aber aus anderen Gründen im Ergebnis als richtig dar. Denn eine Heranziehung zu Erschließungsbeiträgen wegen einer durch den Privatweg vermittelten Erschließung durch die G-Straße scheitert jedenfalls daran, dass die klägerischen Grundstücke als Hinterliegergrundstücke insoweit nicht beitragspflichtig nach § 133 Abs. 1 Satz 1 BauGB sind.“

„Nach § 133 Abs. 1 Satz 1 BauGB unterliegen Grundstücke wie die der Klägerin, für die eine bauliche oder gewerbliche Nutzung festgesetzt ist, der Beitragspflicht, sobald sie bebaut oder gewerblich genutzt werden dürfen. Bebaut werden kann ein Hinterliegergrundstück dabei nur, wenn es - ein etwaiges Erschlossensein durch eine andere Erschließungsanlage hinweggedacht - gerade der beitragsfähigen Erschließungsanlage wegen bebaubar ist, weil mit Blick ausschließlich auf diese Verkehrsanlage die Erreichbarkeitsanforderungen erfüllt sind, von denen das bundesrechtliche Bebauungsrecht und das landesrechtliche Bauordnungsrecht die Bebaubarkeit des Grundstücks abhängig machen (…). Daran fehlt es hier. Denn wie dargelegt, erfüllt die G-Straße - die Erschließung der Grundstücke über den V-Weg hinweggedacht - über die private Zuwegung nicht die Erreichbarkeitsanforderungen, von denen das Bebauungsrecht die Bebaubarkeit der Grundstücke abhängig macht.“

„Etwas anderes ergibt sich auch nicht im Hinblick auf eine schutzwürdige Erwartung der übrigen Grundstückseigentümer.

In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist zwar anerkannt, dass ein nicht an eine öffentliche Anbaustraße angrenzendes Hinterliegergrundstück gleichwohl als erschlossen im Sinne von § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB anzusehen ist, wenn die Eigentümer der übrigen durch die Anbaustraße erschlossenen Grundstücke nach den bestehenden tatsächlichen Verhältnissen schutzwürdig erwarten dürfen, dass auch das Hinterliegergrundstück in die Verteilung des beitragsfähigen Erschließungsaufwands einbezogen wird. Diese Erwägung ist dabei eine Art "letzter Korrekturansatz" für den Fall, dass das Erschlossensein eines Grundstücks nach bebauungsrechtlichen Kriterien zu verneinen wäre, dies aber zu mit der Interessenlage billigerweise nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führen würde (…).

Denn dieser Aspekt ist nur im Rahmen der Verteilung des Erschließungsaufwands nach § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB relevant, weil sich nur dort die Einbeziehung oder Nichteinbeziehung weiterer Grundstücke auf die Beitragslast der übrigen Grundstückseigentümer auswirkt. Für eine Übertragung dieses Gedankens auf § 133 Abs. 1 Satz 1 BauGB, der nicht die gerechte Verteilung des Erschließungsaufwands unter den Grundstückseigentümern, sondern die Heranziehung des einzelnen Grundstückseigentümers durch die Gemeinde betrifft, fehlt es an einem sachlichen Grund (…).“

Unsere Hinweise:

Die Daten der vorgestellten Entscheidung finden Sie in unseren Tipps für die Praxis. In Ihrem Matloch/Wiens finden Sie Erläuterungen zur maßgeblichen Erschließungsanlage in Rdnr. 1, zu Privatstraßen als maßgebliche Erschließungsanlage in Rdnr. 865, zu Ausnahmen von der natürlichen Betrachtungsweise aus Rechtsgründen in Rdnrn. 7, 18, 20 ff., 701, 702 und 712 sowie zum Erschlossensein von Hinterliegergrundstücken in Rdnr. 851 ff.

Unsere Tipps für die Praxis:

Exklusiv für die Bezieher des Matloch/Wiens Erschliessungsbeitragsrechts. Die Tipps für die Praxis tragen dazu bei, die schwierige Materie in den Alltag zu integrieren.

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