Erschlossensein des Hinterliegers und die berechtigten Erwartungen der übrigen Beitragspflichtigen – Teil 2

Der Grundsatz:

Erschlossen im Sinne des § 131 Abs. 1 BauGB ist ein Grundstück dann, wenn ihm die abzurechnende Anlage in erschließungsbeitragsrechtlich relevanter Weise, d.h. in einer auf die bauliche, gewerbliche oder vergleichbare Nutzbarkeit der Grundstücke gerichteten Funktion, die Zugänglichkeit vermittelt. Bei Grundstücken, die unmittelbar an der Straße anliegen, ist dies in aller Regel unproblematisch der Fall. Anders sieht es hingegen bei Grundstücken aus, die durch ein selbstständig bebaubares Grundstück von der Anlage getrennt werden (sog. Hinterliegergrundstücke). Diese sind nur ganz ausnahmsweise und nur im Rahmen bestimmter Fallgruppen erschlossen. Maßgeblich sind dabei drei Faktoren: die Eigentumsverhältnisse am An- und Hinterliegergrundstück, die Existenz und Sicherung einer Zufahrt sowie die berechtigten Erwartungen der übrigen Beitragspflichtigen.

Der Fall (vereinfacht):

Die Gemeinde möchte einen Erschließungsbeitrag für den Bau der Mallertshofener Straße für das ca. 14.000 m² großen Gewerbegrundstück Fl.Nr. 1725 – Beitragshöhe ca. 123.000 EUR – erheben. Das streitgegenständliche Grundstück, das im Eigentum einer GmbH steht, grenzt an der abzurechnenden Anlage jedoch nicht unmittelbar an. Vielmehr liegt zwischen diesem Grundstück das ebenfalls gewerblich genutzte Grundstück Fl.Nr. 1726, dessen Eigentümerinnen Minderheitsgesellschafterinnen der GmbH sind. Südlich des streitgegenständliche Grundstücks verläuft die Schleißheimer Straße. Das streitgegenständliche Grundstück ist zweigeteilt: Der nördliche Teil ist mit einer Lagerhalle bebaut und kann (nur) unter Überfahrung des Anliegergrundstücks Fl.Nr. 1726 (ausschließlich) von der abzurechnenden Mallertshofener Straße aus erreicht werden, wobei die Zufahrt in keiner Weise rechtlich gesichert ist. Der südliche, baulich vollständig abgetrennte Grundstücksteil ist hingegen an einen Discounter vermietet und kann (ausschließlich) von Süden über die Schleißheimer Straße befahren werden (vgl. hierzu auch die – nicht maßstabsgetreue – Skizze).

Dem OVG stellte sich vorliegend in einem Eilverfahren die Frage, ob das Hinterliegergrundstück von der Mallertshofer Straße aus gesehen erschlossen und beitragspflichtig ist.

Die obergerichtliche Entscheidung:

Das OVG sah den Beitragsbescheid als rechtswidrig an und hob die anderslautende erstinstanzliche Entscheidung auf.

Damit ein Grundstück mit Blick auf eine Anbaustraße zum Kreis der erschlossenen (§ 131 Abs. 1 BauGB) und beitragspflichtigen (§ 133 Abs. 1 BauGB) Grundstücke gehört, müsse unter anderem gewährleistet sein, „dass das Grundstück gerade dieser Straße wegen – im Fall der Zweiterschließung unter Hinwegdenken der Ersterschließung – bebaubar ist, insbesondere also von dieser Straße aus in einer Weise verkehrlich erreichbar ist, die den einschlägigen Bestimmungen des Bauplanungsrechts und des Bauordnungsrechts genügt […]. Dass eine Straße von einem Grundstück aus in irgendeiner Form erreichbar ist oder tatsächlich in Anspruch genommen wird, löst demnach noch keine Erschließungsbeitragspflicht aus; erforderlich ist vielmehr eine qualifizierte Möglichkeit zur Inanspruchnahme der Anlage, die auf die erschließungsbeitragsrechtlich relevante – bauliche, gewerbliche oder vergleichbare – Ausnutzbarkeit des Grundstücks ausgerichtet ist (ständige Rechtsprechung […]).“

Vorgehen bei einer Konstellation, in der mehrere Grundstückseinheiten gebildet werden könnten

In der Revision wurde zudem die Frage aufgeworfen, wie zu verfahren sei, wenn das selbstständig nicht bebaubare Grundstück nicht nur an ein Grundstück desselben Eigentümers grenzt, sondern an mehrere. Hierzu hat das BVerwG jedoch aufgrund fehlender Entscheidungserheblichkeit keine Antwort gegeben. Die Frage, ob und gegebenenfalls in welcher Weise die Gemeinde in dieser Konstellation ein Bestimmungsrecht des Grundstückseigentümers hinsichtlich der Ausgestaltung der wirtschaftlichen Einheit zu beachten habe, stelle sich vorliegend nicht.

Bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Anforderungen:

Zu prüfen waren also die baurechtlichen Anforderungen an die wegemäßige Erschließung. Hierzu das OVG:

„Das Bauplanungsrecht verlangt für die Bebaubarkeit eines Grundstücks regelmäßig dessen Erreichbarkeit mit Kraftfahrzeugen (Heranfahrenkönnen)‚ sofern es nicht ausnahmsweise weniger‚ nämlich eine fußläufige Erreichbarkeit (Zugang)‚ genügen lässt oder mehr verlangt‚ nämlich eine Erreichbarkeit dergestalt‚ dass auf das Grundstück mit Kraftfahrzeugen heraufgefahren werden kann […] Das Bauordnungsrecht fordert nach Art. 4 Abs. 1 Nr. 2 BayBO im Grundsatz, dass das Grundstück in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt. Bei einem Hinterliegergrundstück, das diese Anforderung – definitionsgemäß – nicht erfüllen kann, müssen zumindest die Abweichensvoraussetzungen des Art. 4 Abs. 2 BayBO für ein Absehen von der Befahrbarkeit (Nr. 1) und/oder von der Widmung (Nr. 2) bei „Wohnwegen begrenzter Länge“ vorliegen. […]“

„§ 133 Abs. 1 BauGB verlangt allerdings nicht, dass allen Erreichbarkeitsanforderungen namentlich des Bauordnungsrechts bereits vollauf aktuell genügt ist und angesichts dessen der Aufnahme der baulichen (oder gewerblichen) Nutzung nichts mehr im Wege steht; vielmehr reicht es aus, wenn ein (Hinterlieger-)Grundstück derart „bebaubar“ ist, dass lediglich noch Hindernisse bestehen, die durch entsprechende Schritte des Eigentümers ausgeräumt werden können. In Fällen der Eigentümeridentität, in denen Anlieger- und Hinterliegergrundstück im Eigentum derselben Person (oder derselben Personenmehrheit) stehen, hat es der Eigentümer regelmäßig in der Hand, solche Hindernisse zu beseitigen […]. Ob er von dieser Möglichkeit Gebrauch macht, ist unerheblich.“

Bei nicht gefangenen Hinterliegergrundstücken sind weitere Anforderungen zu prüfen:

Ist das Grundstück nach den oben dargestellten Grundsätzen bebaubar, dann ist jedoch das noch nicht ausreichend, um das Erschlossensein und die Beitragspflicht zu begründen. Vielmehr müsse weiter unterschieden werden zwischen gefangenen und nicht gefangenen Hinterliegergrundstücken:

„Während gefangene Hinterliegergrundstücke – unter der Voraussetzung ihrer bauplanungs- und bauordnungsrechtlich erforderlichen Erreichbarkeit – in aller Regel erschlossen sind, haben nicht gefangene Hinterliegergrundstücke bei der Aufwandsverteilung grundsätzlich unberücksichtigt zu bleiben, wenn sie aufgrund planungsrechtlicher, sonstiger rechtlicher oder tatsächlicher Umstände eindeutig erkennbar auf die Straße ausgerichtet sind, an die sie angrenzen, wenn es also mit anderen Worten im Zeitpunkt des Entstehens der sachlichen Beitragspflichten an irgendwelchen Anhaltspunkten fehlt, die den Schluss erlauben, die abzurechnende Straße werde über das Anliegergrundstück vom Hinterliegergrundstück aus ungeachtet dessen direkter Anbindung an seine „eigene“ Straße in nennenswertem Umfang in Anspruch genommen. Als solcher Anhaltspunkt für eine beitragsrelevante Inanspruchnahme durch das nicht gefangene Hinterliegergrundstück kommt insbesondere eine tatsächlich angelegte Zufahrt über das Anliegergrundstück in Betracht […].“

Subsumtion des Sachverhalts unter diese Grundsätze:

Bei der Subsumtion des vorliegenden Falls unter die so dargestellte Rechtsprechung kommt das OVG zu dem Ergebnis, dass die bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen der Bebaubarkeit – nämlich die gesicherte Zufahrt – nicht gegeben sind. Denn auch wenn der nördliche Teil des streitgegenständlichen Grundstücks zwingend auf die Privatzufahrt über das Anliegergrundstück angewiesen sei, so fehle ihm dennoch mit Blick auf die Mallertshofer Straße die bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen für die Bebaubarkeit. Denn die Zufahrt erfülle „nicht die Erreichbarkeitsvoraussetzungen des Art. 4 Abs. 2 Nr. 2 BayBO. Abgesehen davon, dass es sich mit Blick auf die vorhandene gewerbliche Bebauung nicht um einen „Wohnweg“ zur Erschließung von „Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3“ handelt, fehlt es an der rechtlichen Sicherung dieser Privatzufahrt gegenüber dem Rechtsträger der Bauaufsichtsbehörde. Ohne eine solche Sicherung können die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an eine Bebaubarkeit „wegen“ der Mallertshofener Straße nicht erfüllt sein. Damit ist der die Beitragserhebung rechtfertigende Erschließungsvorteil nicht begründet; denn die bloße tatsächliche Inanspruchnahme der Straße kann, wie oben ausgeführt, eine Erschließungsbeitragspflicht nicht auslösen […].“

Dieses Fehlen der Sicherung könne auch nicht dadurch überwunden werden, dass darauf abgestellt werde, die Sicherung könnte durch den Eigentümer des Hinterliegergrundstück ohne Weiteres bewirkt werden:

„Es steht auch nicht in der Rechtsmacht der Antragstellerin, dieses rechtliche Erreichbarkeitshindernis zu beheben, wie das in den Fällen der Eigentümeridentität in aller Regel der Fall ist und was für die Begründung der Beitragspflicht ausreichen würde. Denn die Antragstellerin ist nicht Eigentümerin des Anliegergrundstücks. Sie hat es auch nicht aus anderen (zivilen oder öffentlichen) Rechtsgründen in der Hand, die erforderliche Sicherung gegenüber dem Eigentümer des Anliegergrundstücks durchzusetzen und dadurch die bauordnungsrechtlichen Erreichbarkeitsanforderungen zu erfüllen. Es liegt keine Fallgestaltung vor, die der Eigentümeridentität wertungsmäßig gleichzustellen wäre. Das Bundesverwaltungsgericht hat das für den Fall angenommen und ein Erschlossensein im Sinn von § 131 Abs. 1 Satz 1 und § 133 Abs. 1 BauGB bejaht, wenn es – bei einheitlicher Nutzung beider Grundstücke – in der Hand (schon) nur eines von mehreren Miteigentümern des Hinterliegergrundstücks liegt, der zugleich auch Alleineigentümer des Anliegergrundstücks ist, die bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Anforderungen an die Erreichbarkeit des Hinterliegergrundstücks zu erfüllen […]. Vergleichbares gilt nach Auffassung des Senats, wenn das Anliegergrundstück im Eigentum einer natürlichen Person steht, die Komplementär einer Kommanditgesellschaft ist, die ihrerseits Eigentümerin des Hinterliegergrundstücks ist […]. Ein Erschlossensein kann hingegen im Regelfall nicht angenommen werden, wenn das Hinterliegergrundstück im Alleineigentum eines von mehreren Miteigentümern des Anliegergrundstücks steht, weil es nicht allein in der Hand des Eigentümers des Hinterliegergrundstücks liegt, die Erreichbarkeitsanforderungen zu erfüllen […].“

Im vorliegenden Fall – so das OVG – hätten die Eigentümerinnen des Anliegergrundstücks lediglich Minderheitsanteile an der GmbH, in deren Eigentum das Hinterliegergrundstück steht. Es bestehe zwar auch eine gesellschaftsrechtliche Stellung (Prokuristin bzw. Geschäftsführerin) der Eigentümerinnen des Anliegergrundstücks. „Dennoch ist auch unter Berücksichtigung der wohl bestehenden verwandtschaftlichen Beziehungen zu den übrigen Gesellschaftern kein ausreichender Gesichtspunkt ersichtlich, die Antragstellerin für befugt zu halten, die baurechtlichen Erreichbarkeitsanforderungen auf dem Anliegergrundstück gegen den Willen dessen Miteigentümerinnen zu erfüllen. Letztere mögen gesellschaftsrechtlich unter Umständen verpflichtet sein, die Zufahrt schuldrechtlich zu dulden; zur Bestellung einer den Anforderungen des Art. 4 Abs. 2 Nr. 2 BayBO entsprechenden Sicherung sind sie es hingegen (wohl) nicht. Es bestehen auch keine sonstigen Anhaltspunkte, sie würden die Erreichbarkeitsanforderungen gleichwohl erfüllen.“

Treu und Glauben 

Wie so oft bei derartigen familien- und/oder gesellschaftsrechtlichen Näheverhältnissen zwischen An- und Hinterlieger drängt sich die Frage auf, inwiefern das gefundene Ergebnis korrekturbedürftig ist. In der Folge prüft das OVG weiter und wirft den Grundsatz von Treu und Glauben in zwei Ausprägungen in den Ring:

a) Missbrauch rechtlicher Gestaltungsmöglichkeiten bzw. widersprüchliches Verhalten?

„Dieser allgemeine Rechtsgrundsatz gilt zwar auch im öffentlichen Recht […] und mag unter besonderen Umständen ausnahmsweise zu einer Beitragspflicht führen, obwohl die Tatbestandsvoraussetzungen nicht vorliegen. Für einen solchen Ausnahmefall ist indes nichts zu erkennen. Zwar nutzt die Antragstellerin die Zufahrt über das Anliegergrundstück auf die Mallertshofener Straße und ist auf diese Anbindung an das öffentliche Straßennetz für die nördliche Teilfläche aufgrund der unterschiedlichen Grundstücksnutzung derzeit sogar zwingend angewiesen. Diese Zufahrtssituation hat sich zudem nicht nur bautechnisch (etwa durch eine Toranlage zwischen Anlieger- und Hinterliegergrundstück), sondern auch durch die Hausnummernvergabe verfestigt; denn die Antragsgegnerin hat mit Bescheid vom 22. November 2012 der Antragstellerin für alle drei Gewerbehallen, die sich im jeweils nördlichen Grundstücksteil des Anlieger- und des Hinterliegergrundstücks befinden, dieselbe Hausnummer mit der Auflage vergeben, dass „im Bereich der Zufahrt für die 3 Hallen an der Mallertshofener Straße“ Hinweisschilder zu errichten sind, die auf die jeweiligen Firmen in den einzelnen Hallen hinweisen.

Trotz dieser Umstände kann es weder als unzulässige Rechtsausübung noch als Verstoß gegen das Verbot widersprüchlichen Verhaltens oder als Missbrauch von Gestaltungsformen des bürgerlichen Rechts angesehen werden, dass die Antragstellerin sich auf das Fehlen einer rechtlich gesicherten Zuwegung beruft. Einen Rechtsanspruch gegen die Miteigentümerinnen des Anliegergrundstücks auf Bestellung der Sicherung hat sie, wie oben ausgeführt, nicht. Es sind auch keine Anhaltspunkte erkennbar, die Miteigentümerinnen würden bei entsprechender Initiative der Antragstellerin dieser eine den Anforderungen des Art. 4 Abs. 2 Nr. 2 BayBO genügende Sicherung gewähren […]. Die tatsächliche Inanspruchnahme der Erschließungsanlage begründet für sich, also ohne Vermittlung der Bebaubarkeit, keinen Erschließungsvorteil, der die Heranziehung zu einem Beitrag rechtfertigt; deshalb kann die tatsächliche (Weiter-) Nutzung der ungesicherten Zufahrt schwerlich als rechtsmissbräuchlich angesehen werden. Die besonderen Umstände der Grundstücksnutzung (einerseits die faktische Teilung des Hinterliegergrundstücks, andererseits die übergreifende Nutzung von Anlieger- und Hinterliegergrundstück im nördlichen Teil) sind in diesem Zusammenhang ebenfalls unergiebig. Denn im Interesse der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit ist grundsätzlich vom bürgerlich-rechtlichen Begriff des Grundstücks im Sinn des Grundbuchrechts auszugehen […]. Deshalb würde etwa bei einer Abrechnung der Schleißheimer Straße eine Zerlegung des in Streit stehenden Grundstücks in einen erschlossenen südlichen und einen nicht erschlossenen nördlichen Teil ausscheiden, und zwar unabhängig von den auf ihm geschaffenen baulichen Gegebenheiten oder den privatrechtlichen Verhältnissen zwischen etwaigen Miteigentümern […].“

b) Schutzwürdige Erwartungshaltung der übrigen Beitragspflichtigen? 

„Schließlich kann die schutzwürdige Erwartung der anderen Anlieger, dass alle bevorteilten Grundstücke am umlagefähigen Erschließungsaufwand entsprechend der satzungsmäßigen Verteilungsregelung beteiligt werden, keine tragfähige Grundlage darstellen, um eine rechtliche Sicherung der Zufahrt über das Anliegergrundstück im Sinn von Art. 4 Abs. 2 Nr. 2 BayBO zu fingieren. Schutzwürdig mag zwar unter Umständen die Erwartung sein, das (Hinterlieger-)Grundstück sei erschlossen im Sinn von § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB und deshalb bei der Aufwandsverteilung zu berücksichtigen […]. Das kann jedoch nicht zum Erschlossensein im Sinn von § 133 Abs. 1 BauGB und damit zur Beitragspflicht führen, weil die abzurechnende Anbaustraße dem (Hinterlieger-)Grundstück den die Beitragserhebung rechtfertigenden Sondervorteil objektiv nicht vermittelt. Ein Verstoß gegen Treu und Glauben läge allerdings dann vor, wenn die Antragstellerin sich zugleich bauordnungsrechtlich auf das Vorhandensein einer gesicherten Zuwegung über das Anliegergrundstück berufen würde, etwa weil sie sich ansonsten in Widerspruch zu einer ihr erteilten Baugenehmigung setzen würde. Dafür ist indes nach Aktenlage nichts ersichtlich. Die vom Verwaltungsgericht angesprochene Gefahr, dass das Hinterliegergrundstück zwar als erschlossen nach § 131 Abs. 1 Satz 1 BauGB an der Aufwandsverteilung zu beteiligen, aber nicht nach § 133 Abs. 1 BauGB beitragspflichtig sein könnte und die Antragsgegnerin entgegen der Intention des Gesetzes den Ausfallbetrag übernehmen müsste, führt zu keiner anderen Beurteilung. Denn die Antragsgegnerin kann dieser Gefahr wirksam begegnen, indem sie vor dem Entstehen der sachlichen Beitragspflichten an die Miteigentümerinnen des Anliegergrundstücks herantritt und eine verbindliche Erklärung dazu einholt, ob diese zur rechtlichen Sicherung der Zufahrt entsprechend den Anforderungen des Art. 4 Abs. 2 Nr. 2 BayBO bereit sind oder nicht. Sind sie es, ist das Hinterliegergrundstück der Antragstellerin erschlossen und beitragspflichtig; sind sie es nicht, scheidet das Hinterliegergrundstück bereits aus dem Kreis der bei der Aufwandsverteilung zu berücksichtigenden Grundstücke mit der Folge aus, dass auf die verbleibenden Grundstücke, darunter das Anliegergrundstück der Miteigentümerinnen, ein entsprechend höherer Beitrag entfällt.“

Unsere Hinweise

Die Daten der vorgestellten Entscheidung finden Sie in unseren Tipps für die Praxis. In Ihrem Matloch/Wiens finden Sie Erläuterungen zum Erschlossensein eines Hinterliegers in den Rdnr. 853 ff..

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